Achat-revente de terrains : la TVA sur la marge, ce n’est pas automatique !

Un marchand de biens achète des terrains qu’il revend en tant que « terrains à bâtir » après une division parcellaire et, pour le calcul de la TVA dont il doit s’acquitter, décide de faire application du régime spécifique de TVA sur la marge… Ce que remet en cause l’administration fiscale. Pour quel motif ?

Achat d’un « terrain bâti », revente d’un « terrain à bâtir » : et la TVA dans tout ça ?

Un marchand de biens procède à la vente de plusieurs terrains à bâtir, sur laquelle il applique le régime de la TVA sur marge.

Pour mémoire, ce régime spécifique consiste à ne soumettre à la TVA que la marge réalisée par le vendeur, c’est-à-dire la somme résultant de la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition des terrains.

Il s’agit d’un régime particulier, qui ne concerne que certaines catégories de biens, parmi lesquels figurent, sous condition, les terrains à bâtir.

Ici, à l’issue d’un contrôle fiscal, l’administration décide de remettre en cause l’application de ce régime particulier. Pourquoi ? Parce qu’après une lecture attentive des éléments fournis par le marchand de biens, elle s’est aperçue :

  • qu’une partie des terrains vendus comme étant « à bâtir » avaient été achetés en qualité de terrain « bâtis » ;
  • que la société a procédé à une division parcellaire des terrains, et revendu les parcelles qui ne comportaient pas de bâtiments comme des « terrains à bâtir ».

Or, le régime de la taxation sur la marge ne peut pas s’appliquer à la vente de terrains à bâtir qui, lors de leur achat, avaient le caractère de terrains bâtis.

Saisi du litige, le juge est venu rappeler que le fait que la division parcellaire ait été autorisée de façon suffisamment précise et détaillée avant l’achat des terrains en question par le marchand de biens ne suffisait pas à prouver que les terrains en question auraient été acquis, à l’origine, comme « terrains à bâtir ».

Notez que dans cette affaire, le juge ne donne raison ni à l’administration fiscale, ni au marchand de biens sur la question de la possible application (ou non) du régime de TVA sur la marge. L’affaire devra donc être rejugée. Affaire à suivre…

Source : Arrêt du Conseil d’État du 11 octobre 2022, n° 464561

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