Achat immobilier et abus de droit fiscal : un exemple à ne pas suivre…

Parce qu’elle estime qu’une clause attribuant la propriété intégrale d’un appartement à l’un des acquéreurs d’un bien immobilier au décès de son coacquéreur dissimule en réalité une donation, l’administration fiscale réclame le paiement d’un supplément d’impôt ainsi que d’une importante pénalité. A tort ou à raison ?


Achat immobilier : protéger son conjoint envers et contre tous ?

Un 2 mai, un couple, marié sous le régime de la séparation de biens, achète un appartement. L’acte d’achat comporte une clause prévoyant qu’en cas de décès de l’un des acquéreurs, l’autre se verrait attribuer la propriété intégrale du bien. C’est ce que l’on appelle juridiquement une « tontine » ou une clause d’accroissement.

Concrètement, cette clause aboutit à considérer que le 1er mourant n’a jamais eu la propriété du bien, laquelle est censée avoir toujours reposé sur la tête du conjoint survivant.

Pour être valable, ce type de clause suppose l’existence d’un aléa lié le plus souvent à l’espérance de vie des signataires.

Dans cette affaire, l’époux décède le 27 juin, soit à peine plus d’un mois après l’achat immobilier. Son épouse devient donc l’unique propriétaire de l’appartement, de manière rétroactive au 2 mai, à la suite de l’application de la tontine.

A l’occasion d’un contrôle fiscal, l’administration considère toutefois que l’insertion de cette clause dans l’acte d’achat dissimule en fait une donation entre époux…

Un abus de droit fiscal caractérisé lui permettant de réclamer à l’épouse le paiement de droits de donation assortis d’une majoration de 80 %.

Pour mémoire, on parle d’abus de droit fiscal chaque fois qu’une opération est réalisée dans un but exclusivement ou principalement fiscal, afin de réduire ou d’annuler un impôt ou une taxe.

L’administration rappelle ici, en effet, que :

  • l’achat de l’appartement a été financé uniquement par l’époux ;
  • l’époux, qui était médecin avant d’exercer une autre profession, était atteint d’une longue maladie dont il décèdera moins de 2 mois après l’achat immobilier.

Les éléments du dossier ainsi que la chronologie des évènements permettent de considérer que l’état de santé de l’époux était fortement dégradé au moment de la signature de l’acte d’achat.

Dès lors que le prédécès de l’époux était probable et ne constituait pas un évènement aléatoire, la tontine intégrée dans l’acte d’achat servait uniquement à dissimuler une donation entre époux, selon l’administration.

Une position partagée par le Comité de l’abus de droit fiscal, qui valide la position de l’administration.

Source : Avis du Comité de l’abus de droit fiscal sur l’affaire n°2021-08, séance du 6 mai 2021

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